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商业门面遇到拆迁时,如何补偿 农村征地拆迁,谁是有权主体

2021年3月8日  北京专业房屋拆迁纠纷律师   http://www.jqhwze.com/

 贾启华律师北京专业房屋拆迁纠纷律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

商业门面遇到拆迁时,如何补偿

商业门面遇到拆迁时,如何补偿

依据我国相关法律的规定,对商铺进行拆迁时,被拆迁人可以获得的经济补偿包括商铺价格的补偿、停产停业损失等,而商铺价格不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

被征收房屋价值的补偿;

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

房屋拆迁评估依据有哪些

1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据,为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料,提出作价评估意见,具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后,由复核员到实在进行复核,复核后报审批人员进行审批。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定,协商选定是确定评估机构的首选方式,只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时,才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与被征收人协商,直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的,属违反法定程序,所作出的评估报告不能采用。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答,依据我国相关法律的规定,对商铺进行拆迁时,被拆迁人可以获得的经济补偿包括商铺价格的补偿、停产停业损失等,而商铺价格不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。

农村征地拆迁,谁是有权主体

农村征地拆迁,谁是有权主体

农村,是征地拆迁的“重头戏”,也是违法征收的“重灾区”。“五花八门”的征收主体,“千奇百怪”的征收文件,让人“丈二的和尚,摸不着头脑。”今天,京平律师就给您讲讲,上至国务院下到村委会,到底谁才是有权主体。

1、国务院、省政府——作出征地批文

决定集体土地征收是否合法的关键性文件,就是征地批文。有权作出征地批文的主体只有国务院或省、自治区、直辖市人民政府。

根据《土地管理法》第四十五条:“征收下列土地的,由国务院批准:

基本农田

基本农田以外的耕地超过35公顷的

其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”

并且,征地批准机关、批准文号等作为征收土地公告的重要内容,应在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。利用上述信息,可在自然资源部官网“全国征地信息共享平台”查询征地批文等相关信息。

2、县级以上人民政府及土地行政主管部门——征收公告、实施主体

征地批文作出后,土地征收就“拉开帷幕”了。发布征收土地公告、安置补偿方案公告,组织实施具体土地征收工作的主体,应为县级以上人民政府及土地行政主管部门。

根据《土地管理法》第四十六条第一款:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”

《征收土地公告办法》第四条:“被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”

并且,各省市也对土地征收工作的主体作出明确规定。

例如,《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第五条:“区人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。”

《山东省土地征收管理办法》第六条:“……市、县人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内土地征收的具体实施工作。”

因此,在看到征收土地公告、安置补偿方案公告等征地公告时,不仅要看公告的内容,更要看公告作出的主体。一般情况下,只有县级以上人民政府及土地行政主管部门有权作出征收公告、实施土地征收。

3、;乡镇政府、街道办——行政委托或者行政授权

乡镇政府、街道办,这是征地拆迁过程中出现最为频繁的主体。相比于存在“口头上”“纸面上”的省、市、县政府或国土部门,乡镇政府、街道办才是“实实在在”的征收实施主体。乡镇政府、街道办究竟在征地拆迁中扮演着什么“角色”呢通过检索各地的土地征地相关文件,乡镇政府、街道办的“身份”逐渐清晰。

例如,《山东省土地征收管理办法》第五条第二款:“乡人民政府、街道办事处按照上级人民政府的统一安排,协助做好土地征收的有关工作。”

《厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法》第三条第三款:“……区人民政府可根据征收项目实际情况委托相关镇组织协调……”

《合肥市被征收集体土地上房屋补偿安置办法》第三条第二款:“……区人民政府组织落实本级有关部门和乡政府、街道办事处、开发区社区管委会作为实施单位,承担本区域内被征收集体土地上房屋补偿安置的具体工作。”

《安庆市市区集体土地与房屋征收补偿安置暂行办法》第三条第二款:“各区人民政府、安庆经济技术开发区管委会为征收安置实施主体,负责组织本级有关部门和乡人民政府、街道办事处,实施辖区内征收安置具体事宜……”

县级以上政府及国土部门将实施征地任务下放给乡镇政府、街道办的行为,实际上属于行政委托或者行政授权行为。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十一条规定行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下,授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的,应当视为委托。但到底是行政委托或者行政授权行为,要结合当地的征地文件和案件的具体情况来分析。

4、;村委会——自治组织,非行政机关

村委会、村长、村书记等等,这是征地拆迁中必不可少的“角色”,不是因为“他们”是被征收人中的一员,而是因为“他们”成为了征收方的“代言人”,更有甚者,村委会就是征收方。

但是,法律赋予村委会实施征地拆迁的权利了吗答案是:没有!

村委会不是行政机关,不具有行政职权。根据《村民委员会组织法》第二条:“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织……”而征地拆迁是行政行为,作为基层群众性自治组织的村委会无权单独作出或实施征地拆迁行为。

村委会应协助征地拆迁工作的实施。例如,《关于贯彻实施〈上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的若干意见》中规定:“《拟征地告知书》公布后,区征地事务机构应当会同镇人民政府或者街道办事处以及镇规划土地管理所、村民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查……”

《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》第七条:“被征地的农村集体经济组织或者村民委员会负责召开征地村民会议,将征地情况告知被征地农户,做好征地补偿费的分配、发放,确定被征地农民基本生活保障参保对象。”

因此,在征地拆迁过程中,村委会具有协助开展地籍调查、召开村民会议、分配发放征地补偿费等,但村委会无权强征、强拆村民的土地和房屋。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答,通过上文的分析,农村土地征收拆迁的主体有国务院、省政府;县级以上人民政府及土地行政主管部门;乡镇政府、街道办等。如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。


文章来源:北京专业房屋拆迁纠纷律师
律师:贾启华[北京]
北京市凯诺律师事务所
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