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房产合同违约要如何处理 买房签房产合同需要注意哪些

2021年3月12日  北京专业房屋拆迁纠纷律师   http://www.jqhwze.com/

 贾启华律师北京专业房屋拆迁纠纷律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房产合同违约要如何处理

  在现实生活中,导致房产合同违约的情形是很多种的,违约也会带来不好的影响。那房产合同违约怎么办呢又该如何处理呢相信大家也想要了解这方面的知识,让我们带着这些疑问,具体来看下面的为大家带来房产合同违约要如何处理的详细内容吧。




  一、房产合同违约要如何处理


  1、要求继续履行


  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。


  2、解除合同


  适用定金原则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。


  二、签订房产合同后不想买了怎么办


  《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这就是说,签订房产合同以后,开发商和购房者都必须严格履行房产合同的约定。


  签订房产后不想买了怎么办按照法律规定,只有解除房产合同以后,开发商交付房屋和购房者支付价款的义务才予以免除。


  《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。


  第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。


  因此,除非存在上述法律规定的情形,否则签订房产合同后,当事人都必须履行自己的义务,如果购房者不想买了,则属于违约行为,需要承担违约。


  三、买方房产违约怎么赔偿


  《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。第一百零八条规定,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约。


  也就是说,如果签订房产合同后不想买了,但是又不存在法律规定的解除合同的情形,那么购房者就必须承担违约。那么,签订房产合同后不想买了承担哪些违约房产违约怎么赔偿


  按照法律规定,房产合同可以对违约作出约定。因此,如果房产合同中对相应的违约作出了规定,比如支付违约金、定金罚则等,那么购房者就必须按照房产合同的约定承担违约。如果购房者拒绝按照房产合同承担违约,那么开发商可以向法院起诉,法院可能会予以强制执行。


  如果房产合同没有对违约作出约定。那么在开发商起诉以后,法院会根据法律的规定,结合案件的具体情况,要求购房者承担相应的违约。


  以上就是为大家带来的房产合同违约要如何处理的全部,看完本文你是否都了解关于房产合同违约要如何处理的相关知识呢如果房产合同没有对违约作出约定。那么在开发商起诉以后,法院会根据法律的规定,结合案件的具体情况,要求购房者承担相应的违约。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询的相关律师。





买房签房产合同需要注意哪些

  买房是一笔大支出,所以大家一定要谨慎对待。很多朋友说在买房的时候不清楚买房签合同的流程,以及买房签合同注意事项有哪些相信大家也想要了解这方面的知识,让我们带着这些疑问,具体来看下面的为大家带来买房签房产合同需要注意哪些的详细内容吧。




  一、买房签房产合同需要注意哪些


  一)查验对方身份


  签订购房合同之前,要明确商品房真正的产权人是谁,它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的,所以,合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书,才具备签约的资格。


  二)审查有效证书


  商品房预售和销售必须应当具备;五证;,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》,它们是购房人必须审查的最重要的文件。缺少上述文件,则该商品房不具备销售条件。


  三)确保买卖安全


  除了具备上述;五证;之外,法律规定,被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的,否则,买受人则面临巨大的风险,直至财房两空。所以,在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售,以确保交易安全。


  四)约定定金规则


  目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房合同。由于购房人事前没看到合同,在签约与不签约之间陷入两难境地,不知道到底该不该签。因此,建议购房人采取以下办法:


  1、在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金;


  2、不签认购书,直接签订购房合同同时支付定金;


  3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买受人退还定金。


  五)完善合同条款


  现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同,相当一部分内容是已经用铅字印制好了的,另一部分留空白,由双方当事人协商一致后填写。


  建议购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款,并做好以下工作:


  1、对标准合同印制好的内容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要当事人认为不合理,就有权修改。


  2、对于标准合同已印制好的选择性条款,购房人可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。


  3、对于空白部分,不能由出卖人预先填好内容,然后要求买受人全盘接受,因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。


  4、对于双方不能协商一致的条款,应当做好记录,由双方签字确认,这是双方不能协商一致的书面凭证,如果买卖不成,购房人可据此索回定金和已付房款。


  六)明确交楼标准


  目前标准购房合同中的交楼标准有三种:


  1、该商品房经验收合格;


  2、该商品房经综合验收合格;


  3、该商品房经分期综合验收合格。


  购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的,但由于这两项交楼标准要求比较高,尤其是第2项交楼标准要求最高。


  目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准,同时选择该标准的收楼时间相对比较长,所以相当一部分购房人或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确,因为验收合格有很多种,如竣工验收合格,规划验收合格,消防验收合格等,这就会产生很多争议。


  七)慎签补充协议


  目前开发商通常预先拟定了购房合同补充协议,让购房人签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款,对购房人非常苛刻。因此,购房人须慎之又慎,千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议,或者干脆不签补充协议。


  八)另签物管协议


  现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时,一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容进行协商一致。


  九)拒交不合理收费


  目前商品房买卖中,购房人应当缴纳契税、印花税等,购房人应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房人必须缴纳的费用,如果开发商强制收取,则属乱收费,购房人有权拒绝。


  十)把好收楼关


  1、查看;三书一证一表;


  收楼时开发商必须向购房人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,简称;三书一证一表;。如果开发商不能提供,购房人有权拒绝收楼。


  2、看楼验楼


  购房人按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收,如果发现问题或有不满意的地方,可在《楼宇验收记录表收楼表》中签字确认。


  二、买房签合同的一般流程有哪些


  购房者认购购房者交定金开发商下载网签合同,双方进行签合同,购房者交首付开发商将首付款打到房产局的资金监管账户开发商下载备案单并打印备过案的合同通知购房者再次签订备案合同开发商将备案合同送到房产局审核盖章办理相关贷款手续。


  三、开发商五证是哪五证


  五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。


  有些开发商在对外销售商品房时,五证并不齐全,但由于价格较低,很多购房者都会忽视查看五证。要知道没有五证,即使你买了房也无法办理房产证,所以签合同时一定要看五证。


  以上就是为大家带来的买房签房产合同需要注意哪些的全部,看完本文你是否都了解关于买房签房产合同需要注意事项的相关知识呢签订购房合同是一门技术活,但由于购房者缺乏专业知识,常常会遇到各种麻烦,严重者很可能出现;钱房两失;,因此在签订购房合同前后都要小心谨慎。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询的相关律师。






文章来源:北京专业房屋拆迁纠纷律师
律师:贾启华[北京]
北京市凯诺律师事务所
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