您当前位置: 首页 律师文集 房产合同

房产合同和协议的区别在哪 房产合同超过诉讼时效怎么处理

2021年3月21日  北京专业房屋拆迁纠纷律师   http://www.jqhwze.com/

 贾启华律师北京专业房屋拆迁纠纷律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房产合同和协议的区别在哪

  我想在绝大多数人的心中都藏着一个买房梦,当然,在买房前肯定是需要签订一系列的合同的。比如房产合同啊,协议等等,目的是为了让自己的合法权益得到法律的保护。那么,房产合同和协议是不是一样的概念还是有什么不同。今天网的就带你了解关于房产合同和协议的区别在哪这个问题。下面,请看详细介绍。




  一、房产合同和协议的区别在哪


  1、买卖之前一种协议


  作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议,认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。


  如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定,同时符合协议书约定的生效条件时,该协议书即发生法律效力,开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利,履行义务。


  2、购房合同更加详细


  如果认购书中,对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定,那么认购书可以被看作为一份预先约定的房屋买卖合同。


  正式的《商品房买卖合同》只是对于认购书内容做出了更为具体的约定,而如果认购书中没有约定上述内容,则其只是一份购房意向书,不具备合同性质,也就没有合同的约束力。


  如办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约;双方约定的其他事项等。


  购房者在签订认购书时,应仔细斟酌其中的各项条款,并重点关注关于定金的条款、签订正式商品房买卖合同的时间及认购书协议的生效、失效时间等内容。


  应特别注意其中有无超出法律、法规范畴的;霸王条款;,避免自己的合法权益受到侵害。


  二、购房协议注意事项


  最值得的注意事项是退房条件要有明确约定:


  购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金。但有时候由于房屋质量问题、突然更换工作、贷款办不下来等种种原因,购房者出现了放弃购房的意愿,这时候开发商一般都只退购房款而不退定金,理由是购房者没有履行合同。


  建议购房者:提前与开发商在合同中约定,因何种原因允许买家退房、退定金等事项。


  三、补充协议


  购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。


  第一,要明确按揭办不下来的话,双方的。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的是什么。


  第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。


  第三,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。


  第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。


  第五,应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。


  第六,明确退房的。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。


  若买的是二手房一定约定好付款事项,分期付款还是贷款,分期的话什么时间付清多少一定在协议上写清楚,贷款的话一旦贷款办不下来产生的违约问题;再有就是腾房时间以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等一定在协议上标注清楚,以免后期不兑现


  区分房产合同和协议,有利于双方当事人协商好彼此的利益,以免以后产生瓜葛。以上就是的资料整理。我相信大家通过阅读以后可以更加清楚了解房产合同和协议的区别在哪。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询网,我们会有专业的律师为您提供帮助。





房产合同超过诉讼时效怎么处理

  房子越来越重要,房价上涨的厉害,买房成为了一个比较严重的问题,也因此,房产纠纷也越来越多,不同地区对房地产行业的规定不同,自然处理方式不同。接下来,就从房产合同超过诉讼时效怎么处理、房产合同诉讼时效最长有多长、房产买卖纠纷诉讼如何举证这三个问题给大家介绍。




  一、房产合同超过诉讼时效怎么处理


  两种不同的观点:


  一种观点认为,逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理:


  第一,当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期办证违约金的具体数额的,属于一时性债权。该一时性债权从约定或法定的给付期限届满之次日起,计算诉讼时效;第二,当事人在商品房买卖合同中约定以日或月为单位,累计计算违约金数额的,属于继续性债权。该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效,在实际计算时,应采用倒推法,即从人民法院审查立案之日起,向既往的时间倒推2年,这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效;第三,当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,从公平诚信原则出发,由开发商按照买受人已付购房款总额,参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,即《商品房买卖合同解释》第18八条第2款的规定。


  另一种观点认为,开发商虽逾期办证,但在买受人起诉之前已办理了房产证的,应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的,法院应驳回其诉讼请求。


  二、房产合同诉讼时效最长有多长


  房产纠纷一般诉讼时效:二年


  房产纠纷特别诉讼时效:一年


  房产纠纷最长诉讼时效:二十年


  三、房产买卖纠纷诉讼如何举证


  1、谁主张,谁举证


  2、在诉讼过程中,当事人所提供的证据必须真实、合法


  3、把握好举证中心


  4、及时向法院提交证据


  以上就是为大家整理的房产合同超过诉讼时效怎么处理的相关内容,对于诉讼时效的认定有两种不同的观点,房产合同诉讼时效最长可达二十年,对于房产买卖纠纷诉讼举证,原则是;谁主张谁举证;。如果您还有其他疑问,欢迎登录官网,咨询律师。






文章来源:北京专业房屋拆迁纠纷律师
律师:贾启华[北京]
北京市凯诺律师事务所
转载请注明出处 本文链接: http://www.jqhwze.com/news/view.asp?id=1006092531590 [复制链接]