《物权法》民生问题系列之一
房产抵押合同并不因未办理抵押登记无效
(浙江星韬律师事务所 熊永义律师)
我国《担保法》规定,以房产等财产抵押的,应当到房管部门办理房产抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。该规定一直受到法律和相关行业实务界的质疑。而刚刚于今年10月1日施行的《物权法》对该条款作了根本性的修正,《物权法》第十五条规定,当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。物权法在抵押权一章又规定,以房产抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。另又规定,《担保法》与《物权法》的规定不一致的,适用《物权法》。从《担保法》的“抵押合同自登记之日生效”到《物法权》的“抵押权自登记时设立。”、“未办理物权登记,不影响合同效力。”这些看似晦涩的法律规定对于普通老百姓有没有意义呢?
应该说,《物权法》对《担保法》的这一修正,其意义不仅仅是一个法律理论的重新认识并将其上升为国家法律,即将合同本身的效力和合同的履行区别开来。同样,该修正对老百姓而言也是息息相关的。简单的说,按照担保法的规定,即使双方签订了房产抵押合同,如果没有办理房产抵押登记,将导致房产抵押合同不生效。如果房产抵押义务人迟迟不去办理房产抵押,对于房产抵押权人来说,也不能引用这份合同向抵押人主张违约责任(因为合同没有生效嘛,合同自然不能成为主张权利的依据),而只能在分清导致合同不生效的各方责任后,向抵押人主张赔偿,这种赔偿的范围及其有限,对于保护抵押权人是及其不利的。而根据物权法的规定,即使没有办理房产的抵押登记,抵押权没有设立,但房产抵押合同本身是有效的。此时,如果是由于抵押人的原因导致未办理房产抵押的,抵押权人可以直接依据合同追究房产抵押人的违约责任,同时有权主张其他的损失,这更有助于保护守约方的利益。
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